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“楼十条”剑指去库存 西安开启全面救市模式


  在典型二线城市房地产市场急剧升温形势下,同为二线城市的西安楼市却不温不火,房价更在二线城市中垫底。中国房价行情平台最新房价数据显示,在26个省会城市中,共7个省会城市房价突破万元大关。而作为西部主要城市的西安,目前房价仅6966元/平方米,同比去年微涨0.39%,排在第19位。西安的房价远不及武汉、合肥,甚至拼不过郑州、兰州。

  库存压力大、同质化产品太多,成为西安楼市难以反转的掣肘。

  6月26日,(周日)下午,西安市房管局举行了《西安市贯彻中央和省委关于化解房地产库存,促进房地产市场健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)新闻发布会,出台“去库存”“调结构”等十条房地产新政,业内称之为“楼十条”,正式开启救市模式。其中,非西安市户籍的居民在西安市购房落户的优惠政策时限,截止时间由2016年12月31日延长至2017年12月31日,直接剑指去库存。

  仅三天时间,配套措施祭出。6月29日,西安城改办召开《西安市棚户区改造货币化房票安置管理办法(试行)》新闻发布会,7月24日起,棚改居民选择货币化安置后,购买合法商品住房,就可以享受房票优惠政策。一套30平方米的房屋,如果选择房票安置政策,比不选择可多享受近5万元优惠奖励。

  陕西省房地产研究会会长王圣学解读称,此次新出台的“楼十条”是在西安之前出台的“房九条”“棚八条”和相关政策基础上出台的,具有四大意义。一是加快西安房地产去库存速度。二是改善西安投资环境,吸引投资商、开发商继续来西安。三是简化行政办事程序,提高政府办事效率。四是增强房地产开发商和购房者对西安房地产市场的信心。

  不过,政策效果怎样,业内并不十分乐观。

  “‘楼十条’政策目标清晰,反映西安市场两极分化的问题也客观存在。但措施还不够具体明确,比如没有系统的支持鼓励农民工购房的条款,比如西安很多楼盘并不支持公积金贷款政策,预计新政短期内对市场影响不会有太大用,包括对西安房价、销量短期影响都不大。”克而瑞西安公司总经理朱郁对中国房地产报记者表示。

  “楼十条”剑指去库存

  据悉,此次“楼十条”包括简化行政审批、优化建设环境、支持在建项目建设、遗留问题处理、用地管控、支持住房消费、活跃二手房市场、促进住房保障货币化、提升住房品质和夯实工作责任等十个方面三十条意见。

  在简化行政审批方面,《意见》指出,在收到建设单位关于用地规划条件的申请后,市、区(县)、开发区规划主管部门原则上10个工作日内(最长不超过20个工作日)出具用地规划条件及控制性规划指标。对已供地未实施或部分实施的房地产项目,和确需变更棚户区改造实施主体或投资企业的棚改项目审批程序都做了简化。

  在优化建设环境方面,全面清理房地产项目建设过程中的各种不合理收费;新出让土地的商品住房项目不再实物配建廉租房,统一按现行标准的50%缴纳易地配建费。

  在支持在建项目建设方面,下调房地产项目土地增值税预征率,其中普通住宅下调至1%,非普通住宅下调至1.5%;商业、办公、车库等下调至2%。经国土部门审批同意,房地产项目可分期缴纳土地出让金;经建设部门审批同意,房地产开发企业可以延期缴纳城市配套费,先行办理施工许可等手续,延期缴纳时限为一年。

  对于部分中小型房企项目因资金链断裂以致项目难以为继的情况,此次《意见》专门提出“加快遗留问题处理”,按照“尊重历史,面对现实,依法依规,属地兜底”的原则,妥善处理存在遗留问题的房地产项目。

  在严格用地管控方面,对库存消化周期超过18个月的区县、开发区,暂停用地供应;超过12个月低于18个月的,适当减少用地供应。

  在支持住房消费方面,全面推行和放开住房公积金组合贷款和全国异地贷款,支持有意愿的农民工等农业转移人口来购房。将长期在西安市生活居住和就业的农民工、个体工商户纳入住房公积金体系。对连续正常缴纳住房公积金6个月以上、符合贷款条件的,即可申请公积金购房贷款。

  对在西安市具有合法稳定职业的非本市户籍居民,想在西安落户,在西安市行政区内购买建筑面积90平方米(含90平方米)以上商品住房和二手住房的,取得房屋所有权证且缴纳一年以上社会保险后,即可在房屋所在地办理购房本人、配偶和未成年子女的户籍登记手续的政策,有效截止时间为2017年12月31日,较此前的政策截止时间延长了一年。

  新政中还包括对于活跃二手房市场、促进住房保障货币化、提升住房品质的举措。对于几乎面面俱到的“楼十条”新政,朱郁置评道,政策中有亮点和新意,但也有一些固化、没有实际意义的条款:首先,西安市场现在推出的地块,普遍价值不高,西安购房者认为房子建在二环外、三环就很偏了。这意味着如果房企在三环拿地,产品价值不能被激发出来,客群会受影响。在一级市场不反转发力的情况下,新政所要求的市场信心、优化投资环境目标则很难实现。支持公积金贷款利好也很有限。目前西安市场能够给予支持公积金贷款的楼盘数量有限,想买的楼盘不支持公积金贷款、支持公积金贷款的楼盘又不合适。而大部分楼盘不接受公积金贷款的原因是放款时间慢。

  “今天的西安市场,二手房供应量超过新房总量,西安进入存量房初期阶段。相应出现了二手房价和新房价格倒挂,即二手房价比同区域毛坯新房,价格更高。如何做好存量市场期待有更大突破和表现。”朱郁表示。

  控制商品房新增供应 西安库存微降

  近3年来,西安商品房市场一直处于供过于求,库存高企的情况。而西安市政府自2015年以来一直坚持“去库存”。一方面,收紧土地供应,严格控制新增商品房供应,很多在建项目停工。另一方面,出台“买房落户”等楼市利好新政,如去年6月出台的西安“新九条”。供大于求的市场结构在2015年底有了些许改观。

  克而瑞数据显示,2015年全年经营性土地供应7788亩,较2014年大幅下降58.92%;供应土地可建面积1733万平方米,较2014年减少62.87%。同时,2015年全年商品住宅供应量大幅下降21.35%。由于2015年7月1日起施行的“买房落户”政策,2015年90平方米以上户型成交占比较之前两年明显增加,达到62%。2015年年底,西安近5年首次出现商品住宅供小于求,商品房去库存周期为17个月。

  不过,2016年5月,西安楼市供应量出现回落,成交规模也相应下滑。5月份,西安商品住宅供应面积为105.58万平方米,环比下降4.3%;成交面积为136.77万平方米,环比下降4.4%,同比下降1.1%。5月住宅市场供求比值为0.77,连续8个月小于1。

  但去库存的脚步仍未停下,尤其是西安商品住宅去化周期正逐渐回归合理范围。截至5月底,西安住宅存量约1996万平方米,较3月减少31万平方米,去化周期约16个月。而房价继续保持平稳。

  2016年5月西安商品房和住宅成交均价分别为7364元/平方米和6837元/平方米,与去年同期相比,商品房成交均价上涨0.8%,住宅成交均价下降0.7%;与2014年同期相比,商品房成交均价下降0.7%,住宅成交均价上涨5.6%。

  美城机构首席市场分析师沈玮指出,目前西安的住宅存量降至近两年新低、去化周期即将“破10”,这预示着“去库存”进入了一个关键阶段。如果未来几个月销量还能像上半年一样稳定,存销比继续减少的话,那么按照正常房价和存销比的对应值,西安价格就有可能迎来反弹空间。

  朱郁认为,新政效果还需要观察。如果7、8月份西安各区域典型楼盘能平稳度过,那么9月至10月会有一波小行情出现,2016年西安楼市会呈现稳中渐进的势头,即整个市场供应在缩量情况下,库存压力减少,市场表现企稳,同时各区域房价和销量会明确突进。

编辑:王嘉2015
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