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西安楼市泡沫多大?比泡沫更可怕的是还没买房


  有个段子,是这样说的:买了房的人,盼房价涨,坐等升值,无论这个房子是用来住的,还是投资的。没有买房的人,盼望房价能下跌,无论是买不买,是否买得起,什么时候买。这样的心情,十分能理解。

  有人问得很抽象:你觉得,现在西安的房价有泡沫吗?

  有人问得很梦幻:你说,西安的房价会下跌么?

  有人问得很直接:告诉我,西安哪里的房子能升值?

  有人问得很具体:A盘和B盘,我应该买哪个?

  大家都想知道西安的房价究竟有没有泡沫?是不是会破裂?如果真的破裂,会不会成为最后的接盘者?

  要说清楚西安的房价问题,小编觉得需要三句话。

  1

  第一句话,供求关系是主要矛盾。

  数据显示,截止2016年2月末,西安市商品住宅库存量为1779.65万平米,库存面积持续5个月下降,去化周期为14个月,为近两年最低值。

  同样是数据显示,2007年西安全年成交量在950万平,大家觉得已经很不错了。到了2008年,全年成交达到了970万平(一说达到了1050万平“,创下历史新高。可是2010-2015这几年面临“限购”、市场低迷等因素,全年成交量不但没有下滑,反而节节攀高,到2015年全年成交量达到了1500万平(一说达到1700万平),每年都在”创新高“!

  这个情况说明什么问题?你买不买房,成交量在那!

  2

  第二句话,货币廉价是最大推手。

  货币M2增量与商品住宅销售量价关系是高度吻合的。去年全年货币增发16万亿元,钱多了,钱就不值钱了,利率水平也在下降,房企发债去年底利息还在6%以上,今年已经接近3%了。

  但是,钱没去实体经济,也没去股票市场,没去买黄金,你说能去哪里?

  周小川行长说“居民部门加杠杆的逻辑是对的”。现在居民储蓄有多少?城镇居民大概有30万亿元,行长觉得储蓄太多了,可以降降首付、多加加杠杆。

  有意思的是,去杠杆是今年供给侧改革的五大任务之一,政府部门和金融系统要去杠杆,但企业和居民部门却是在加杠杆,小编有点看不懂。

  3

  第三句话,资本避险是投资本性。

  世界上所有大都市、热点城市都会对资本和人口产生虹吸效应,西安也不例外。西安目前860多万人口,到2020年将实现1000万人口,西安建设国际化大都市的定位以及西北中心城市的地位,交通枢纽、领先的科研及教育优势等,使其具备了强大的城市能级,对外来人口形成强大的磁力。

  打个比方说,我们想买股票,哪些股票是风险小、收益高的?当然是每一个行业里最好的上市公司,当全行业都快死掉的时候,王者依然还能撑得住。买资产,也是选择热点城市的最好资产。

  1

  那么,西安的房价究竟有没有泡沫?

  这个问题,简直是个天问。在2007-2010年上半年,这四年半的时间里,西安的房价经历了2007-2008两年所谓”补涨“阶段,到2009-2010两年多的”蹿升“,在曲江、高新等新成熟的板块,及浐灞、西咸等新兴区域房价确实形成了一定的泡沫。

  那么,经过2011-2015这几年的跌宕洗礼之后,尤其是新楼盘的定价相对比较谨慎,西安的总体上相对比较稳定,处于小幅涨跌震荡中前行,大涨势头被遏制。即便说,还有泡沫,那也极为有限。

  数据显示,2016年2月份西安的成交均价在6640多元/平米。这个数字已经回到了2008年。、

       2

  那么,现在西安的房子到底还能不能买?

  如果股票一直上行,你会不会买?我想答案是肯定的。很多人强调房价不可能永远上涨,泡沫总是会破裂的。但事实是什么呢?

  世界上大都市的房价其实都是在一直上涨的。欧洲的巴黎、伦敦,加拿大的多伦多、温哥华,澳洲的悉尼、墨尔本、堪培拉,美国的洛杉矶、波士顿、旧金山、纽约,印度的孟买,甚至新加坡、台北、香港等等。

  世界上货币总是越发越多的,没有哪个国家是把钱收回去烧掉的,对应的,钱多了就不值钱,一切对应钱的东西都会变得值钱,特别是不动产。

  下面这几个观点很有意思,想和大家一起分享。

  一、在历史的长河中,那种房价暴跌50%、80%的大崩盘、大萧条,没几回。

  20世纪到现在100多年,大崩盘俩手掌就能数过来。像大萧条、日本楼市崩盘、金融风暴,这些在每一个国家或地区都是几十年甚至上百年才来那么一回的。像日本那样一下子来个“失去的20年”,更是比较罕见的个案了。

  二、毫无疑问,泡沫总是会破的。同样毫无疑问的是,泡沫在破灭来临之前房价会连涨很多年。

  地球上还没有永远只涨不跌的房价,美国、日本、香港这些更成熟的房地产市场,在过去的100多年里,他们都无一例外的经历了大崩盘。不要觉得中国的房价连涨10几年是多么新鲜的事情,很多地方都出现过。拉长一点看,泡沫的破灭都是不可避免的。

  大崩盘的确很恐怖,一夜之间全完了。但,你看看那些地方,在崩盘之前,房价连续上涨了多少年?美国三次大牛市每次的跨度都是10年以上,日本是30个年头,香港是17个年头,中国从房改之后,除了2008年,也基本是17年一路上涨。

  越激烈的崩盘,前面一定是越长时间的房价上涨。

  三、预测泡沫是徒劳的,坚持任何一种观点都会有对的那一天。

  中国楼市从2002年起,就不断有专家告诫我们:楼市要崩盘了,不要买房。结果房价涨了10几年,崩盘还是没有等来,倒是自己离房子越来越远了。

  再强大的政府、再牛逼经济学家,谁也预测不到、谁也挡不住商业大周期的突袭。预测泡沫都是徒劳的,成功逃过泡沫更是少部分人才会有的狗屎运。

  长远看泡沫迟早是会破的,就像长远看人迟早会面临死亡,难道这样,你要每天把自己活得苦逼逼的?

  这世上最不靠谱的事就是预测不可知的未来了,最简单的一个法子:如果你永远只坚持一种观点,一定是对的。比如,你每年都公开说一次:房价一定会跌的。看过去那些地方的房价史,一般最长也就30年吧,你一定会答对一次的。

  四、长期看,因为害怕泡沫而不去买房,个人所承担的损失要远远大于躲过泡沫的收益。因为一个大泡沫的形成和破裂,有可能横跨你的一生。

  美国两次大崩盘 ,横跨了接近一个世纪。日本在大崩盘之前房价涨了30年。回头看,中国房改以来,也有18年了。你的人生,有几个18年?有几个30年?为了等一个到现在都还没来的大崩盘,可能你要错过好几次改善自己的机会。比如:2005年之前,2008年,2010年。我想说的是:财富不是最重要的,时间才是,学习才是。

  在西安,即便是你迟至2015年在浐灞买套房,2015年浐灞楼盘均价6000元/平米以内,至少,你不用因为要花8000-10000元/平米才能买一套的曲江一期的房子而焦虑了。

  所以,这样的虚无缥缈的大崩盘,你根本没有必要老是想着它,它爱来不来。

  五、我们能看到的是,房地产是储藏财富和抵抗通胀的最好方式。

  也许有更好的,但是,和普通老百姓攸关又最没有专业门槛的,就是房地产了。看看美国、香港那些数据,结论很鲜明,香港房价在98年亚洲金融风暴之后依然创了新高。每一个国家的房地产在长期过程中,都会表现出上涨,期间会经历多次的小调整,但基本都是:涨起来很凶猛,跌起来一般般,最后来一个大泡泡收尾,再重新开始。

  泡沫是很可怕,但最可怕的是,你因为担心那个不知道啥时候来的泡沫而选择了什么都不做。那么,即便泡沫崩溃了,你自信有钱去抄底吗?房地产至少还能跑赢通胀,但你只持有的现金却在时间的流逝中,全贬值了。

  一线城市以及热点城市的房价,不要指望它没有泡沫,不崩盘,对这一点我从来没有怀疑过。

  我们最应该学习的,是如何面对泡沫。

编辑:王嘉2015
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